房屋租賃合同是指出租人出讓房屋的使用、收益權(quán)，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種雙向的、有償?shù)暮贤哪康氖鞘钩鲎馊双@得租金收入，使承租人獲得房屋的使用、收益權(quán)。在房屋租賃合同中，出租人的核心義務(wù)是向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的房屋。這一義務(wù)包括以下幾個方面：交付義務(wù)、維修義務(wù)、質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)、保管義務(wù)、返還義務(wù)。本文主要關(guān)討論的是房屋出租人的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的房屋能夠為承租人依約正常使用、收益，不存在質(zhì)量瑕疵。

一、房屋的質(zhì)量瑕疵的分類

質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的房屋能夠為承租人依約正常使用、收益，不存在影響房屋使用、收益價值的質(zhì)量瑕疵。質(zhì)量瑕疵是指房屋的物理性質(zhì)或功能性能與合同約定或者通常標(biāo)準(zhǔn)不符，導(dǎo)致房屋的使用、收益價值降低或消失的情形。

房屋的質(zhì)量瑕疵，可以根據(jù)其是否危及承租人的人身、財產(chǎn)安全和健康，分為一般質(zhì)量瑕疵和缺陷瑕疵。一般質(zhì)量瑕疵的判斷標(biāo)準(zhǔn)是合同約定的房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者通常標(biāo)準(zhǔn)，即房屋是否能夠滿足承租人依約正常使用、收益的要求。缺陷瑕疵的判斷標(biāo)準(zhǔn)是房屋是否存在危及承租人的人身、財產(chǎn)安全和房屋的質(zhì)量瑕疵，可以根據(jù)其是否危及承租人的人身、財產(chǎn)安全和健康。

二、房屋質(zhì)量瑕疵的法律后果

一般質(zhì)量瑕疵的法律后果是出租人應(yīng)對承租人的財產(chǎn)利益損失承擔(dān)賠償責(zé)任，即出租人應(yīng)補償承租人因房屋的使用、收益價值減損而造成的損失。一般質(zhì)量瑕疵的救濟(jì)方式是出租人應(yīng)在合理的期限內(nèi)，對房屋的瑕疵進(jìn)行修繕，恢復(fù)房屋的正常使用、收益狀態(tài)，或者同意承租人相應(yīng)地減少或不支付租金，以補償承租人的損失。

缺陷瑕疵的法律后果是出租人應(yīng)對承租人的人格權(quán)利益損害承擔(dān)賠償責(zé)任，即出租人應(yīng)賠償承租人因房屋的危險性而造成的損失。缺陷瑕疵的救濟(jì)方式是出租人應(yīng)在承租人要求解除合同的情況下，同意解除合同，退還已收取的租金，并賠償承租人的損失。

一般來說，如果承租人在訂立租賃合同時，明知或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物的瑕疵，承租人視為自擔(dān)風(fēng)險，在租賃合同生效之后，承租人不能要求出租人對瑕疵進(jìn)行修繕、減少或不支付租金或者解除合同。但是，如果租賃物的瑕疵危及承租人的人身、財產(chǎn)安全和健康，承租人即使在訂立租賃合同時，明知或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物的瑕疵，承租人仍有權(quán)利在租賃合同期間的任意時間點解除合同，這是對人格權(quán)的最大限度保護(hù)。