什么是二手房買賣合同？

二手房買賣合同，是指買賣雙方就已經建成并取得房屋產權證書的房屋進行交易，約定房屋的標的、價格、付款方式、過戶時間等事項的書面協議。二手房買賣合同是一種典型的財產性合同，具有法律效力，受法律保護。

什么情況下可以解除二手房買賣合同？

二手房買賣合同一旦成立，就具有約束力，買賣雙方都應當按照合同的約定履行自己的義務，不能隨意解除合同。但是，在以下情況下，買賣雙方可以解除二手房買賣合同，主要有以下幾種方式：

一、協議解除：買賣雙方在合同成立后，未履行或者未完全履行之前，通過協商一致，可以解除合同。這種解除是當事人意思自治的一種體現，不需要符合特定的條件，只要雙方同意就可以解除合同。協議解除合同后，雙方應當恢復原狀，退還已經支付或者接受的房款、稅費、中介費等。

二、約定解除：買賣雙方在合同中事先約定了一方解除合同的條件，當這些條件成就時，解除權人可以單方面解除合同。這種解除要以合同中有解除權條件的約定為前提，比如買賣雙方可以約定，如果超過合同約定的付款期限20天買方仍未付款，則賣方有權解除合同。約定解除合同后，解除權人可以要求違約方支付違約金，并賠償因解除合同而造成的損失。

三、法定解除：買賣雙方在合同中沒有約定解除條件，或者約定的解除條件不符合法律規定，當法定的解除條件具備時，解除權人可以單方面解除合同。這種解除是有解除權的一方依據合同法中關于解除權的規定解除合同的情況。只有在當事人一方嚴重違反合同約定的情況下才能使對方具有解除權，這就是法律上所稱的根本違約。

如何正確地行使合同解除權？

合同解除權是一種重要的合同救濟方式，它可以在合同當事人一方嚴重違約的情況下，終止合同關系，保護守約方的利益。但是，合同解除權并不是隨意可以行使的，它需要滿足一定的條件和程序，否則可能會導致違反合同的后果，或者引起對方的反訴。因此，合同當事人一方如果想要行使合同解除權，應當注意以下幾個方面：

一、判斷是否具有解除權。合同當事人一方在行使解除權之前，應當仔細閱讀合同條款，了解合同中是否約定了解除條件，以及是否符合法律規定的解除條件。一般來說，只有當對方嚴重違約，致使不能實現合同目的，或者遲延履行主要義務，經催告后在合理期限內仍未履行的情況下，才能行使解除權。如果合同中沒有約定解除條件，或者約定的解除條件不符合法律規定，或者對方的違約行為不屬于嚴重違約，那么就不能行使解除權，否則可能會構成自己的違約。

二、通知對方解除合同。合同當事人一方在行使解除權時，應當及時通知對方解除合同的事實和理由，以及自己的損失情況。通知的方式可以是書面的，也可以是口頭的，但為了保留證據，最好是采用書面的方式，比如發送電子郵件、快遞信函、發出律師函等。通知的內容應當清楚明確，包括解除合同的日期、原因、依據、要求等，以便于對方確認和處理。

三、恢復原狀或者采取其他補救措施。合同當事人一方在行使解除權后，應當根據合同的性質和履行情況，恢復原狀或者采取其他補救措施。恢復原狀是指雙方應當退還已經支付或者接受的房款、稅費、中介費等，以及歸還房屋的鑰匙、產權證等。

四、要求賠償損失。合同當事人一方在行使解除權后，還可以要求違約方賠償因解除合同而造成的損失，包括利息損失、合理費用、預期利益等。賠償損失的方式可以是支付違約金，也可以是支付實際損失，具體要看合同中是否約定了違約金，以及違約金是否能夠彌補實際損失。如果合同中沒有約定違約金，或者約定的違約金不足以彌補實際損失，解除權人還可以要求違約方補足差額。

如何處理合同解除后的糾紛？

合同解除后，買賣雙方可能會因為解除的合法性、解除的方式、解除的結果等問題發生糾紛，影響雙方的利益和關系。因此，合同當事人應當注意以下幾個問題，以便于避免或者處理合同解除后的糾紛：

保留證據。合同當事人在行使解除權時，應當保留相關的證據，包括合同文本、房屋產權證、房屋登記簿、房屋查封記錄、房屋成交價、房屋市場價、房屋質量檢測報告、房屋交付驗收單、房款支付憑證、稅費繳納憑證、中介費支付憑證、解除合同的通知等，以便于在發生糾紛時，能夠證明自己的主張和損失。

爭議解決。合同當事人在發生糾紛時，應當優先通過協商的方式解決，盡量避免訴諸法律途徑，以節省時間和成本，也以維護雙方的關系。合同當事人如果無法通過協商的方式解決糾紛，或者對方拒絕協商，或者協商的結果不符合自己的利益，那么就可以向人民法院提起訴訟，請求法院判決解除合同的合法性、責任的承擔、損失的賠償等。訴訟的過程中，合同當事人應當積極地提供證據，主動地陳述理由，合理地提出請求，以便于爭取自己的權益。

二手房解除合同是一種常見的房產交易問題，它涉及到買賣雙方的利益和責任。合同當事人在解除合同之前，應當仔細閱讀合同條款，了解解除合同的條件和方式，以及是否需要支付違約金。合同當事人在解除合同之后，應當及時通知對方，恢復原狀或者采取其他補救措施，并要求賠償損失。合同當事人如果因為合同解除而發生糾紛，應當優先通過協商的方式解決，如果協商不成，可以向人民法院提起訴訟，維護自己的合法權益。