在二手房交易中，雙方往往會在合同中約定違約金，以確保合同的順利履行。通常情況下，違約金是房屋總價的20%，但對于房價高昂的房屋而言，這筆費用可能會成為普通人難以承受的負擔。然而實際上，如果買方違約，房東真的能夠獲得合同約定的房屋總價款的20%嗎？這是一個讓許多人感到疑惑的問題。

根據我國《民法典》第五百八十五條的規定，如果合同中約定的違約金金額低于因違約所造成的損失金額，受損方可以請求人民法院或仲裁機構增加違約金金額；如果約定的違約金金額過高，超過了因違約所造成的損失金額，違約方可以請求人民法院或仲裁機構適當減少違約金金額。因此，買方要求調低違約金是由法律基礎的。

那么，如何判斷合同中約定的違約金是否過高呢？一般來說，應當以對賣方造成的損失為基準，比如房屋的市場價值、賣方的利息損失、賣方的其他損失等。但是，這并不是唯一的標準，還需要綜合考慮其他的因素，比如買賣合同的履行情況、當事人的過錯程度、當事人的預期利益等。這些因素都會影響到違約金的合理性和公平性。

例如，如果違約的時間很短，賣方并沒有因此錯過其他的買家，那么賣方的損失就不會很大，法院有可能適當調低違約金的數額。另外，如果買方已經部分履行了合同，比如已經支付了一部分的房款，那么對賣方來說影響不大，法院也有可能酌情減少違約金的數額。此外還有，如果買方的主觀過錯程度較小，或者賣方也存在一定的過錯，那么也可以適當調低違約金的數額。當然，如果違約方是出于惡意違約，比如雙方當事人簽訂合同后，房價下跌，買方拒絕履行合同，這種情況下需要對惡意違約行為進行懲罰，違約金的調整應當體現出對惡意違約的懲罰。

如何申請調整違約金

如果你認為合同中的違約金過高，賣家向人民法院提起訴訟后，你可以請求法院對違約金進行適當減輕。在訴訟過程中，你需要提供證據證明違約金的數額過高，比如房屋的市場價值、賣方的損失情況、合同的履行情況、當事人的過錯情況等。法院將根據具體情況判斷是否適當減輕違約金的數額。

當然，訴訟并不是唯一的途徑，你也可以通過協商、調解、仲裁等方式與賣方達成和解，調整違約金的數額。這樣可以節省時間和成本，也可以維護雙方的關系。但是，無論采用哪種方式，你都應當尊重合同的原則，遵守法律的規定，保護自己的合法權益，也尊重對方的合法權益。

總之，違約金是二手房交易中的一個重要問題，它涉及到雙方當事人的利益和責任。合同中約定的違約金并不是一成不變的，它可以根據實際情況進行適當的調整。如果你認為合同中的違約金過高，你可以通過法律途徑或者其他方式與賣方協商，請求對違約金進行適當減輕。但是，你也應當遵守合同的約定，履行合同的義務，不要輕易違約，以免給自己和對方帶來不必要的麻煩和損失。