什么是商鋪轉(zhuǎn)讓合同

商鋪轉(zhuǎn)讓合同是指承租人在租賃商鋪過程中，因不想繼續(xù)經(jīng)營或者其他原因，將自己租賃的商鋪轉(zhuǎn)讓給他人的合同。商鋪轉(zhuǎn)讓合同是一種特殊的租賃合同，涉及到出租人、承租人、次承租人三方的權(quán)利和義務(wù)。商鋪轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容一般包括商鋪的位置、面積、租期、租金、轉(zhuǎn)讓費、轉(zhuǎn)讓條件、轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓責(zé)任等。

什么是轉(zhuǎn)讓費

轉(zhuǎn)讓費是指承租人在轉(zhuǎn)讓商鋪時，向次承租人收取的一筆費用，用于補償承租人在商鋪上的投入和損失，以及作為承租人的利潤。轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額一般由雙方協(xié)商確定，只要不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同。轉(zhuǎn)讓費的支付方式可以是一次性支付，也可以是分期支付，具體要根據(jù)合同的約定執(zhí)行。

什么情況下可以返還轉(zhuǎn)讓費

商鋪轉(zhuǎn)讓合同的履行過程中，有時會出現(xiàn)一些不可預(yù)見的情況，導(dǎo)致合同無法實際履行，或者履行的效果與合同的目的不符。在這種情況下，次承租人可能會主張返還轉(zhuǎn)讓費，以減少自己的損失。那么，具體在什么情況下，次承租人可以主張返還轉(zhuǎn)讓費呢？一般來說，有以下兩種情況：

（一）轉(zhuǎn)讓未經(jīng)房東同意。根據(jù)法律規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租出租物的，應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意。如果承租人擅自將商鋪轉(zhuǎn)租給他人而未經(jīng)房東同意，導(dǎo)致原租賃合同解除，進(jìn)而使轉(zhuǎn)讓協(xié)議無法實際履行，次承租人有權(quán)要求返還已支付的轉(zhuǎn)讓費。在這種情況下，次承租人是在承租人的授權(quán)下進(jìn)行商鋪轉(zhuǎn)讓的，但由于承租人未取得房東的同意，導(dǎo)致合同無法履行。因此，次承租人可以主張返還已支付的轉(zhuǎn)讓費。

（二）商鋪因拆遷等非當(dāng)事人原因無法繼續(xù)經(jīng)營。根據(jù)法律規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人一方的事由，致使合同目的不能實現(xiàn)的，可以解除合同。如果商鋪因拆遷等非主觀因素導(dǎo)致無法繼續(xù)經(jīng)營，使得次承租人無法實現(xiàn)合同目的，次承租人有權(quán)要求返還轉(zhuǎn)讓費。在這種情況下，商鋪的無法繼續(xù)經(jīng)營是由于不可抗力導(dǎo)致的，與雙方的過錯無關(guān)。因此，次承租人可以主張返還轉(zhuǎn)讓費。

返還轉(zhuǎn)讓費的比例如何確定

在上述兩種情況下，次承租人可以主張返還轉(zhuǎn)讓費，但是返還的比例如何確定呢？一般來說，有以下兩種方法：

（一）按照合同約定。如果商鋪轉(zhuǎn)讓合同中已經(jīng)明確約定了轉(zhuǎn)讓費的返還條件和比例，那么雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定執(zhí)行。這種方法是最符合雙方真實意思表示的，也是最便于履行的。

（二）按照實際使用時間與租賃期限的比例。如果商鋪轉(zhuǎn)讓合同中沒有明確約定轉(zhuǎn)讓費的返還條件和比例，或者合同約定的返還條件和比例不合理或者不公平，那么雙方可以根據(jù)實際使用時間與租賃期限的比例確定返還轉(zhuǎn)讓費的比例。這種方法是一種較為公平和合理的解決方式，可以體現(xiàn)雙方的利益平衡。具體的計算公式為：

返還轉(zhuǎn)讓費的比例?= (租賃期限?-?實際使用時間) /?租賃期限

例如，如果次承租人支付了20萬元的轉(zhuǎn)讓費，租賃期限為5年，實際使用時間為2年，那么返還轉(zhuǎn)讓費的比例為：

返還轉(zhuǎn)讓費的比例?= (5 - 2) / 5 = 0.6

返還轉(zhuǎn)讓費的金額 = 20 x 0.6 =12萬元

總之，什么情況下次承租人可以主張返還轉(zhuǎn)讓費，以及返還轉(zhuǎn)讓費的比例如何確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定或者實際情況進(jìn)行判斷。在司法實踐中，法院也通常會根據(jù)雙方的過錯程度等因素，判斷返還轉(zhuǎn)讓費的比例。