什么是商鋪轉讓合同

商鋪轉讓合同是指承租人在租賃商鋪過程中，因不想繼續經營或者其他原因，將自己租賃的商鋪轉讓給他人的合同。商鋪轉讓合同是一種特殊的租賃合同，涉及到出租人、承租人、次承租人三方的權利和義務。商鋪轉讓合同的內容一般包括商鋪的位置、面積、租期、租金、轉讓費、轉讓條件、轉讓方式、轉讓責任等。

什么是轉讓費

轉讓費是指承租人在轉讓商鋪時，向次承租人收取的一筆費用，用于補償承租人在商鋪上的投入和損失，以及作為承租人的利潤。轉讓費的數額一般由雙方協商確定，只要不違反法律法規的強制性規定，雙方應當按照約定履行合同。轉讓費的支付方式可以是一次性支付，也可以是分期支付，具體要根據合同的約定執行。

什么情況下可以返還轉讓費

商鋪轉讓合同的履行過程中，有時會出現一些不可預見的情況，導致合同無法實際履行，或者履行的效果與合同的目的不符。在這種情況下，次承租人可能會主張返還轉讓費，以減少自己的損失。那么，具體在什么情況下，次承租人可以主張返還轉讓費呢？一般來說，有以下兩種情況：

（一）轉讓未經房東同意。根據法律規定，承租人轉租出租物的，應當取得出租人的同意。如果承租人擅自將商鋪轉租給他人而未經房東同意，導致原租賃合同解除，進而使轉讓協議無法實際履行，次承租人有權要求返還已支付的轉讓費。在這種情況下，次承租人是在承租人的授權下進行商鋪轉讓的，但由于承租人未取得房東的同意，導致合同無法履行。因此，次承租人可以主張返還已支付的轉讓費。

（二）商鋪因拆遷等非當事人原因無法繼續經營。根據法律規定，因不可歸責于當事人一方的事由，致使合同目的不能實現的，可以解除合同。如果商鋪因拆遷等非主觀因素導致無法繼續經營，使得次承租人無法實現合同目的，次承租人有權要求返還轉讓費。在這種情況下，商鋪的無法繼續經營是由于不可抗力導致的，與雙方的過錯無關。因此，次承租人可以主張返還轉讓費。

返還轉讓費的比例如何確定

在上述兩種情況下，次承租人可以主張返還轉讓費，但是返還的比例如何確定呢？一般來說，有以下兩種方法：

（一）按照合同約定。如果商鋪轉讓合同中已經明確約定了轉讓費的返還條件和比例，那么雙方應當按照合同約定執行。這種方法是最符合雙方真實意思表示的，也是最便于履行的。

（二）按照實際使用時間與租賃期限的比例。如果商鋪轉讓合同中沒有明確約定轉讓費的返還條件和比例，或者合同約定的返還條件和比例不合理或者不公平，那么雙方可以根據實際使用時間與租賃期限的比例確定返還轉讓費的比例。這種方法是一種較為公平和合理的解決方式，可以體現雙方的利益平衡。具體的計算公式為：

返還轉讓費的比例?= (租賃期限?-?實際使用時間) /?租賃期限

例如，如果次承租人支付了20萬元的轉讓費，租賃期限為5年，實際使用時間為2年，那么返還轉讓費的比例為：

返還轉讓費的比例?= (5 - 2) / 5 = 0.6

返還轉讓費的金額 = 20 x 0.6 =12萬元

總之，什么情況下次承租人可以主張返還轉讓費，以及返還轉讓費的比例如何確定，應當根據合同的約定或者實際情況進行判斷。在司法實踐中，法院也通常會根據雙方的過錯程度等因素，判斷返還轉讓費的比例。